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物业税心随你动

2019-08-17 21:15:49来源:励志吧0次阅读

  文/本刊 何晶

  在某事业单位工作的小李为了准备明年结婚,最近都在东奔西跑踩盘看房,他已经准备好了打一场硬仗。但自从获悉要开征物业税的消息之后,小李开始踌躇:房价真的会如外界传言的那样因开征物业税而下降么?他的这场“硬仗”似乎有向“持久战”转化的趋势。无房之人有他们的“小九九”,而有房之人(特别是有好几套房子的),似乎更有一串的问题让他们的心悬着:这要是真开征物业税了,我的房子要缴税么?缴多少?如何缴?又是什么时候开征?

  随着物业税开征的再次提出,人们的态度混沌和摇摆,心里更是五味杂陈:到底是关心,还是担心,抑或更揪心?而通过采访发现,这种混沌和摇摆,很多是来源于对开征物业税的不了解,甚至是误解。

  关心——我们都要缴物业税么?

  许多普通老百姓认为,自己辛辛苦苦背上二三十年的债成为一介“房奴”,到头来还要为自己的房子缴税,这不是又增加了一笔负担么?

  “开征物业税”的风头再次一冒,便讨论声四起,但由于毕竟还是处于研究阶段。对于物业税征收对象的范围如何界定?税率到底是多少?新房与旧房是否有区别?普通住宅与非普通住宅是否区别对待?第一套和第N套房是否不同?之类等待很多涉及细则的内容都还没有真正出台,所以众多讨论的声音终究还只能算是揣测。

  从200 年物业税进入公众视野,到2009年已经六年的时间。而今年政府又重提开征物业税,中央财经大学税务学院副院长刘恒,曾经参与过北京市物业税征收政策制定,他在接受本刊采访时表示:“政府此次重提开征的目的和原因是多方面的。首先,从200 年到现在,条件已经相对成熟。六年前提出‘物业税’,这个词对于很多人来说,都还比较陌生。经过六年之后,我们在税收的征管方面,已经有了一定的准备。而且社会公众对与这个税收在认知程度上有了很大的提高。其次,物业税开征,能够对我国在房地产税收方面的缺失状态有一定的修补。第三,也和我国政府目前处于一个税收调整过程当中有关。房地产税制的完善,是我国整个税收体制完善的重要组成部分。同时,也与政府目前出现的财政经济困难有关系。受到经济危机的影响,财政收入的增长速度减缓。”

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则向本刊表示:“这次提出 ‘开征物业税’的问题,我们不应该孤立地看待,而是把它作为整个深化经济体制改革一揽子内容当中的一个方面。只是因为物业税关系到千家万户,所以比其他方面更受媒体和社会的重视。我们应该认识到,是在政府拉动内需、调整经济结构的大框架下提出‘物业税开征’的问题。”

  通过采访多位研究物业税方面的专家发现,普通百姓其实目前还大可以放心。中国管理科学研究院研究员李开发在接受本刊采访时说:“物业税其实对我们普通老百姓很友好。”他表示,物业税会保证百姓基本生活需要的那一部分物业免税或是扣减。

  “如果开征一个新税种老百姓增加负担了,他们肯定也不会答应。”顾云昌副会长则表示,目前我国的房地产税收主要是靠开发环节和交易环节的税收。而开发环节税费混杂,交易环节上则税种过多、税率过高。因此,如果要开征物业税,则必然会清理开发环节的税收和降低交易环节的税收。房地产方面的税收整体上不会产生太大的变化,这样整体上才符合社会的平衡。

  而早在2006年,国务院发展研究中心物业税改革课题组就对外介绍过一份名为《中国物业税改革第二期研究》的报告,围绕物业税的税种、税率以及征收对象等方面展开了详细阐述,并给出了一些改革的具体建议。

  链接1:

  物业税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税额随房产的升值而提高。

  《中国物业税改革第二期研究》报告提出,我国物业税税制应由保有环节的房地产税和交易环节的契税组成。对每个纳税主体应以其拥有的全部房产价值作为征税对象。综合考虑居民的承受能力和国际经验,税率可以设定在0. %~0.8%之间,允许各地方政府在此范围内自行选择。各地方对于处在平均居住水平以下的居民纳税实行减免措施。

  担心——何日才是开征时?

  在已经过去的六年当中,由于牵涉广大群体的利益,开征物业税的税率、税基和征收对象等一系列问题悬而未决,2006年只在北京、深圳等6个城市和地区实行了没有进行实际收税,只是模拟操作步骤的“空转”试点。时至今日,开征物业税仍只停留在是一个“说法”的阶段。很多人都感觉是被“吊着胃口”,不踏实,总在不停地发问“说了这么久,到底什么时候开征啊?”

  而事实上,一张物业税开征的路线图似乎在渐渐成形。刘恒教授对本刊表示:“物业税的开征在未来可能会分几步走:第一步,对企事业单位开征物业税。目前对企事业单位的商业用房其实早就在征两种税:一种是房产税,一种是土地使用税,这两种税收的开征都还是在80年代中期,与我国目前房地产市场的发展状况相差甚远。因此,我们目前的房地产税制改革就想以企事业单位为核心,对它们先行进行税收的检定,比如说,我们把房产税和土地使用税等税取消,税负合在一块,代之以新的物业税。这算是物业税开征在我们预想之中的第一步,这个也是随时可以开征的,目前对企事业单位的房产情况也是比较清楚的。因此,我们说要开征物业税,就是第一步要动。”

  “第二步,恐怕就涉及到百姓的利益了。涉及到百姓的存量房要征收一定的占有税收。这个也分两个步骤,首先对一些例如豪宅、大户型等高档住宅征收,因为这类房产拥有人的税赋承受能力比较强,同时,对于有第二套房子的投资行为,甚至炒房投机行为。那么他们的征税也是在先的。第三步,再过若干年之后,再准备条件向普通百姓的一般性的投资性住房征收。我们现在大概可以做这样一个路径的描绘。

  但目前要开征物业税的确仍存在种种困难。“政府对房产的信息不全,没有房屋的普查数据。物业税的开征要建立在信息完整透明的基础上。而且物业税税基、税率等的确定,对于各方面的关系都需要考虑,有些涉及利益的调整就不是几句话能说得清楚。所以为了慎重起见,物业税出台也有一个过程。”顾云昌副会长则表示。

  链接2:物业税大事记

  200 年10月,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”

  200 年12月中国人民银行行长周小川:我国将在适当时机试点实施物业税

  2005年01月 财政部官员:物业税征收进入模拟测算阶段

  2005年11月 税务总局:十一五期间我国将稳步推行物业税

  2006年01月 税务总局负责人:尚不具备开征物业税条件

  2006年07月 物业税在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6个城市开始空转试点 。

  2007年07月 发改委课题组提议尽快征收物业税

  2007年10月 国税总局:正进行物业税出台前准备工作

  2007年10月 物业税模拟评税试点计划增加安徽、河南、福建、天津4个城市,空转试点城市达到10个。

  2009年5月 中国政府公布国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,明确指出:要深化房地产税制改革,研究开征物业税。

  揪心——房价会随之下降么?

  “百姓最关心的是物业税开征以后对于房地产价格和百姓存量房价格体现的影响。”刘恒教授说。之所以最近对重提开征物业税引起如此多热议的原因,很大程度上是与开征物业税之后,房价会下降的说法相关。此种说法认为,物业税改革将会将现行的房产税、土地使用税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。一旦实施了物业税,房地产商就不需要一次性支出高额的土地出让金,极大缓解了开发商的压力,从而也就降低了房屋开发的成本,房价随之下降。

  但在采访过程中发现,事实并未如上说法那般美好,消费者对于开征物业税后房价大降寄予的希望更像是一个“白日梦”。

  对与将土地出让金并入物业税的说法,刘恒教授解释说:“这是一个误解。目前,我国百姓住房用于自己居住的基本上占到百分之七、八十,对百姓的基本住房是没有缴税的,除非是出租住房,才需要缴纳一些税收。而土地出让金则是属于地租性质的,这和税是两码事。我们说租、税、费是分开的。税是政府凭借政治权利征收的。租是由于国家是土地所有者,因此要收取一定的土地出让金。费则是对开发商或政府在开发过程中的花费收取的一定的补偿性质的费用。因此租、税、费是不能互替的。这个关系要捋清,土地出让金和物业税之间是不能替代的。”

  而对于抱有开征物业税能平抑房价的想法的人来说,必须先明确一个概念:物业税本质上并不是为打压房价而设计的。顾云昌副会长分析说:“物业税出台了,房地产价格就会便宜么?这也是两个概念。房地产市场的价格波动,和宏观经济层面的资金、流动性等都有关系,也和市场的供求有关系。当然,开征物业税对供求关系也会有一定的作用。比如说,对于某些炒房人,如果要支付物业税,就会考虑到那么多房子囤积在那里,都要交税,能不能承担得起,是不是合适?可能就会减少一些存量,防止更多囤地囤房的现象发生。但是话又说回来,如果他们觉得囤地囤房最后还是赚钱的话,那无论要不要交物业税,都还是会照囤不误。开征物业税可能会对房地产的供求有一定正面的好处,但也不是起绝对作用。”

  刘恒教授则表示:“如果房地产价格因为开征物业税而引起很 动,恐怕会使我国的房地产市场陷入一个动荡的状态。目前对于物业税的开征对于房地产市场到底会产生什么样的影响,大家看法不太一样,但是市场会做出相应的反应,这是肯定的。”

  李开发研究员则更是不认为物业税的开征与房价下降有任何必然的联系,而是直言不讳地说:“房价还会继续涨。”他在上甚至还发表了即使开征物业税之后,房价仍会上升的八条观点,他认为“开征物业税房价会下降的说法不靠谱”。

  而无论如何,应该说,“物业税的出台会有利用于房地产市场的发展,但是市场的健康发展光靠物业税是远远不够的。美国、英国都征收物业税,但是前几年,他们的房地产市场也都有泡沫。我们不能对物业税的出台寄予太多的期望,认为它就是一个‘法宝’,一出台,房价就会下降,这个是不可能的事情。”顾云昌如是说。

  链接 :国外征收物业税情况

  目前,世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税,并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例,物业税多属于地方税,是国家财政稳定而重要的来源。

  部分国家或地区 物业税 (不动产税)

  香港 如房地产作出租用途,则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值,以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收,税率为15%。

  日本 财产税,主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等,同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。

  美国 不动产税,归在财产税项下,税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收,各州和地方政府的不动产税率不同,税率大约平均1%~ %。

  法国 不动产税,持有不动产者,每年按 %的公平市场价值(fair market value)纳税。公司将自己房产装修后出租,按税基(公司房产的出租价值,或16%的公司所付出租金)的84%缴纳15%~ 0%营业税。

  瑞典 不动产税,征收额度为不动产税务评估价值的0.5%~1%。自2001年起,对于单栋独立家庭住房(相当于国内别墅),税率为1%;对共同产权型的公寓住宅,税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%,工业物产税率为0.5%。

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