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地產輪回與新生薦14股

2020-01-16 13:48:59来源:励志吧0次阅读

地产:轮回与新生 荐14股 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

政策周期的轮回与新生:中国房地产经历了2010年开始的信贷紧缩和政策调控的频繁扰动后,随着限购的大范围退出,9 0房贷新政和新一轮降息周期开启,行业再一次迎来了政策由紧到松的拐点由于持续高企的资金成本是制约需求复苏的关键,因此降息周期开启后房贷利率下行将是2015年政策的最大看点我们测算降息40bp使购房者月供下降4.1%,房贷利息总额下降7. %

债务成本下降将使地产公司2015年净利润增长1. %,高杠杆运营的开发商受益将更为明显,净利润增厚幅度超过4%

需求的更迭与变迁,行业难以实现V型反转:上一次地产政策最大力度拐点发生在2008年末,此次政策调整的力度和方向有一定的相似之处,但与2008年截然不同的是,当前行业的整体供需已经发生根本变化,标志性指标即为全国范围内已实现户均1套房加之国内住房抵押市场的不成熟禁锢房贷资金来源,预计刚性需求难以实现v型反转但目前我国城市人均居住面积尚处于中低发达国家水平,同时前期严厉的限购限贷政策压制了改善型需求的释放我们预测年,改善型需求尚有20%的增长空间预测2015年商品房销售面积同比增长6.1%,销售金额同比增长8.2%

由销售规模回到资金回报,自下而上的转型势在必行:全国范围内供求平衡加之一二线城市土地价格刚性,土地红利的时代逐步褪去同时土地成本占比的提升和持有型物业的资金沉淀,将使开发商关注点由销售规模转向资金回报2015年将是转型逐步兑现预期的一年,对于成功实现转型的房企,有望实现盈利和估值提升的“戴维斯双击”,而对于转型失败或低于预期的概念股,或有明显股价回调的风险

事件型催化:国企改革与REITS试点站在2014年年末,我们仍坚信2014年仅仅是新一轮国企改革大戏开启的元年,国企改革主题仍将贯穿整个2015年投资标的可遵循两条主线:主线一:为提高证券化率带来的国资整合机会主线二:制度变革带来的政策红利建议关注天健集团、深振业、华侨城、沙河股份等同时一线城市北京、上海、广州、深圳四城市2015年有望重启中断许久的REITs试点,建议关注在一线城市持有商业资产的金融街、中国国贸

投资建议:实际利率的下行是驱动房地产基本面和板块估值回升的重要因素,强烈建议关注货币政策的变动,并加大对销售弹性较大、行业龙头的配置,推荐招商地产、保利、万科及高杠杆公司华夏幸福、荣盛、泰禾、首开但纵观2015年全年,行业短期供需情况的改善仍面临中长期增长的瓶颈,企业转型和调整是大势所趋建议投资者关注优质的转型公司,如世联行、信达地产

同时对于国企改革及REITS试点带来的事件型机会,建议关注国企体制改革的标的(天健集团、中洲控股,华侨城),REITS试点(金融街、中国国贸)

风险提示:房产税推出,下半年房价上升引发政策收紧的风险

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